Rynek nieruchomości zmienia strukturę. Polacy częściej kupowali grunty niż lokale
Polski rynek nieruchomości w 2025 roku nie zamarł, ale wyraźnie zmienił swoją strukturę. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że całkowita aktywność transakcyjna wzrosła, choć poszczególne segmenty zachowywały się zupełnie inaczej. Liczba umów sprzedaży lokali nieznacznie się zmniejszyła, natomiast coraz częściej właścicieli zmieniały działki niezabudowane, nieruchomości rolne oraz grunty zabudowane. Może to oznaczać, że część kapitału, który wcześniej trafiał na rynek mieszkań i lokali użytkowych, została skierowana w stronę ziemi, postrzeganej przez wielu kupujących jako bardziej elastyczna i długoterminowa forma lokowania środków.
Według informacji opublikowanej przez GUS 8 lipca 2026 roku, w całym 2025 roku podpisano 561,7 tys. aktów notarialnych obejmujących umowy sprzedaży nieruchomości. Było to o 2,9 proc. więcej niż rok wcześniej. Spadek liczby aktów odnotowano tylko w jednej głównej kategorii, czyli przy sprzedaży lokali, gdzie wynik obniżył się o 0,6 proc. Jednocześnie wyraźnie zwiększyła się liczba dokumentów dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych, nieruchomości rolnych oraz gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi i obiektami o innym przeznaczeniu.
Ponad pół miliona aktów notarialnych i 270 mld zł obrotu
Statystyki GUS należy analizować na dwóch poziomach. Pierwszy obejmuje akty notarialne zgromadzone na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości, a drugi rzeczywiste transakcje kupna-sprzedaży ujęte w Rejestrze Cen Nieruchomości. Liczby w obu zestawieniach nie są identyczne, ponieważ jeden akt notarialny może obejmować więcej niż jedną nieruchomość, kilka działek lub różne prawa związane z tą samą umową.
Z danych Rejestru Cen Nieruchomości wynika, że w 2025 roku zawarto 586,6 tys. transakcji kupna-sprzedaży o łącznej wartości nieco ponad 270 mld zł. Rok wcześniej liczba transakcji wynosiła około 573,3 tys., a ich wartość 260,35 mld zł. Oznacza to, że aktywność zwiększyła się o 2,3 proc., natomiast wartość zawartych transakcji wzrosła o 3,7 proc. W ujęciu nominalnym na polskim rynku nieruchomości wydano zatem o blisko 9,7 mld zł więcej niż rok wcześniej.
Dane pokazują rynek, który pozostawał aktywny pomimo wysokich cen, ostrożniejszej polityki kredytowej banków, niepewności związanej z programami mieszkaniowymi oraz coraz większej selektywności kupujących. Wzrost wartości obrotu był szybszy niż wzrost liczby transakcji, co sugeruje, że przeciętna kwota przypadająca na jedną sprzedaż nadal rosła. Nie oznacza to jednak, że wszystkie nieruchomości drożały w takim samym tempie ani że popyt był równomiernie rozłożony w całym kraju.
Liczba transakcji lokalami spadła
Największą kategorią polskiego rynku pozostały nieruchomości lokalowe, do których zaliczają się zarówno mieszkania, jak i lokale o innym przeznaczeniu. W 2025 roku odnotowano około 289,3 tys. takich transakcji, podczas gdy rok wcześniej było ich nieco ponad 293 tys. Oznacza to spadek o 1,3 proc., czyli o około 3,7 tys. transakcji. Mimo mniejszej liczby zawieranych umów wartość sprzedaży nieruchomości lokalowych wzrosła ze 137,96 mld zł do 139,83 mld zł, a więc o 1,4 proc.
To istotna informacja, ponieważ pokazuje rozbieżność między aktywnością a wartością rynku. Lokale nieco rzadziej zmieniały właścicieli, ale łączna kwota przeznaczona na ich zakup była wyższa. Jednym z powodów mogły być rosnące ceny mieszkań, zwłaszcza w największych miastach, gdzie nawet niewielki spadek liczby transakcji nie musi prowadzić do obniżenia całkowitej wartości sprzedaży.
Należy jednocześnie podkreślić, że przedstawione dane dotyczą całej kategorii nieruchomości lokalowych. GUS w tym zestawieniu nie rozdziela liczby transakcji na mieszkania i lokale użytkowe, dlatego samej różnicy nie można interpretować jako dokładnego obrazu wyłącznie rynku mieszkaniowego. Można natomiast stwierdzić, że cały segment lokalowy wykazał mniejszą płynność niż rok wcześniej.
Ostrożniejsze decyzje kupujących mogły wynikać z ograniczonej zdolności kredytowej części gospodarstw domowych, wysokiego poziomu cen ofertowych oraz oczekiwania na bardziej korzystne warunki finansowania. Właściciele atrakcyjnych nieruchomości również nie zawsze byli skłonni obniżać ceny, co w części przypadków zwiększało różnicę między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących.
Grunty niezabudowane wyraźnie zyskały na popularności
Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Liczba transakcji w tej kategorii wzrosła ze 190,1 tys. w 2024 roku do niemal 203,8 tys. w 2025 roku, czyli o 7,2 proc. W ciągu roku zawarto zatem o blisko 13,7 tys. więcej umów dotyczących niezabudowanych gruntów. Wartość transakcji zwiększyła się jednocześnie z 52,2 mld zł do 54,46 mld zł, a więc o 4,3 proc.
Tak wysoki wzrost liczby sprzedaży może wynikać z kilku nakładających się zjawisk. Ziemia pozostaje aktywem, które można wykorzystać w różny sposób: pod budowę domu, inwestycję deweloperską, działalność gospodarczą, produkcję rolną albo długoterminowe przechowanie kapitału. Kupujący mogą również zakładać, że ograniczona podaż atrakcyjnych terenów w pobliżu rozwijających się miast i infrastruktury będzie z czasem podnosiła ich wartość.
Znaczenie mogą mieć również zmiany dotyczące planowania przestrzennego. Inwestorzy coraz uważniej analizują przeznaczenie gruntu, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie, możliwość uzyskania pozwolenia na budowę oraz zapisy miejscowych planów. Sam wzrost liczby transakcji nie oznacza więc, że każda działka stała się atrakcyjną inwestycją. Rynek gruntów wymaga szczególnie dokładnej weryfikacji stanu prawnego i potencjału przyszłego wykorzystania.
Dane dotyczące aktów notarialnych potwierdzają rosnącą aktywność w tej kategorii. W 2025 roku podpisano około 126,7 tys. aktów dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych, co oznacza wzrost o 5,6 proc. rok do roku. Różnica względem liczby transakcji w Rejestrze Cen Nieruchomości wynika między innymi z tego, że jeden dokument może obejmować kilka działek.
Nieruchomości rolne zanotowały dwucyfrowy wzrost
Jeszcze mocniejszy wzrost był widoczny w danych dotyczących aktów notarialnych związanych z nieruchomościami rolnymi. W 2025 roku podpisano około 65,7 tys. takich dokumentów, czyli o 10,7 proc. więcej niż w roku poprzednim. Był to jeden z najwyższych wzrostów wśród głównych kategorii nieruchomości.
Ziemia rolna może przyciągać zarówno rolników powiększających gospodarstwa, jak i inwestorów poszukujących aktywów materialnych. Trzeba jednak pamiętać, że obrót gruntami rolnymi podlega szczególnym regulacjom, a możliwość zakupu i późniejszej zmiany przeznaczenia terenu zależy od wielu czynników prawnych oraz administracyjnych.
Rosnąca liczba umów nie powinna być zatem automatycznie utożsamiana ze spekulacyjnym boomem. Część transakcji może wynikać z porządkowania własności, sukcesji, sprzedaży między właścicielami sąsiednich gospodarstw albo konsolidacji ziemi. Dane GUS pokazują jednak wyraźnie, że aktywność w tym segmencie zwiększała się znacznie szybciej niż na rynku lokali.
Wzrosła również sprzedaż gruntów zabudowanych
W 2025 roku zwiększyła się także liczba transakcji dotyczących gruntów zabudowanych. Według danych Rejestru Cen Nieruchomości przeprowadzono ich około 93,6 tys., czyli o 3,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Ich łączna wartość wzrosła z około 70,19 mld zł do 75,73 mld zł, a więc aż o 7,9 proc.
W przypadku aktów notarialnych sprzedaż działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym zwiększyła się o 2,3 proc. i osiągnęła około 59,4 tys. dokumentów. Jeszcze szybciej rosła liczba umów dotyczących działek zabudowanych obiektami o innym przeznaczeniu, która zwiększyła się o 8,3 proc., do niemal 18 tys. aktów. Może to obejmować między innymi nieruchomości komercyjne, magazynowe, usługowe, przemysłowe lub mieszane.
Wzrost wartości gruntów zabudowanych był wyraźnie większy niż wzrost liczby transakcji. Może to wskazywać na większy udział droższych nieruchomości w strukturze sprzedaży, rosnące ceny budynków i gruntów albo większą aktywność w segmencie nieruchomości komercyjnych. Bez bardziej szczegółowych danych regionalnych i funkcjonalnych nie można jednak jednoznacznie przesądzić, który czynnik miał największe znaczenie.
źródło: Unsplash
Lokale nadal odpowiadają za ponad połowę wartości rynku
Pomimo niewielkiego spadku liczby transakcji nieruchomości lokalowe nadal pozostawały najważniejszym segmentem rynku. W 2025 roku odpowiadały za 49,3 proc. wszystkich transakcji kupna-sprzedaży i za 51,8 proc. ich łącznej wartości. Oznacza to, że prawie co druga sprzedawana nieruchomość należała do kategorii lokalowej, a na ten segment przypadała ponad połowa pieniędzy wydawanych na całym rynku.
Jednocześnie udział lokali w liczbie transakcji stopniowo ustępuje rosnącej aktywności na rynku gruntów. Po połączeniu gruntów zabudowanych i niezabudowanych otrzymujemy około 297,3 tys. transakcji, a więc więcej niż wyniosła liczba transakcji dotyczących nieruchomości lokalowych. To właśnie ta zmiana najlepiej obrazuje kierunek, w jakim przesuwała się aktywność kupujących w 2025 roku.
Nie oznacza to końca dominacji mieszkań w świadomości inwestorów. Lokale pozostają łatwiejsze do wynajęcia, bardziej zrozumiałe dla przeciętnego nabywcy i zazwyczaj bardziej płynne niż ziemia. Grunty coraz wyraźniej wyrastają jednak na alternatywny segment, szczególnie dla osób dysponujących dłuższym horyzontem inwestycyjnym i akceptujących mniejszą bieżącą płynność.
W jednych województwach dominują lokale, w innych ziemia
Dane GUS pokazują duże różnice regionalne. Najwyższy udział nieruchomości lokalowych w liczbie transakcji odnotowano w województwie dolnośląskim, gdzie stanowiły one 62,7 proc. wszystkich umów. W województwie pomorskim udział wyniósł 61,8 proc., w zachodniopomorskim 54,8 proc., w mazowieckim 54,7 proc., a w śląskim 54,1 proc.
Są to regiony z dużymi ośrodkami miejskimi, rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym, intensywnym najmem oraz znacznym popytem inwestycyjnym i turystycznym. Wysoki udział lokali na Dolnym Śląsku czy Pomorzu może być związany z aktywnością we Wrocławiu i Trójmieście, ale również z rynkiem nieruchomości wypoczynkowych.
Inaczej wygląda sytuacja we wschodniej i południowo-wschodniej części kraju. Nieruchomości gruntowe niezabudowane odpowiadały za 53,8 proc. transakcji w województwie podkarpackim, 51,2 proc. w lubelskim i 50,9 proc. w świętokrzyskim. W województwie podlaskim ich udział wynosił 45,1 proc. i również był najwyższy spośród poszczególnych rodzajów nieruchomości.
Pokazuje to, że nie istnieje jeden jednolity polski rynek nieruchomości. Struktura transakcji zależy od stopnia urbanizacji, dostępności gruntów, migracji ludności, charakteru gospodarki regionu oraz lokalnych cen. Strategie skuteczne w Warszawie, Wrocławiu czy Gdańsku nie muszą mieć zastosowania w województwach, gdzie większą rolę odgrywają grunty rolne i budownictwo jednorodzinne.
Ceny mieszkań nadal rosły mimo mniejszej liczby transakcji
Mniejsza aktywność w segmencie lokalowym nie doprowadziła do spadku cen mieszkań. Według GUS ceny lokali mieszkalnych były w 2025 roku przeciętnie o 4,9 proc. wyższe niż w 2024 roku. Na rynku pierwotnym wzrosły o 5,7 proc., natomiast na rynku wtórnym o 4,2 proc.
Jeszcze bardziej wymowne jest porównanie z 2015 rokiem. Ogólny wskaźnik cen lokali mieszkalnych osiągnął poziom 216,8, co oznacza, że mieszkania były przeciętnie o 116,8 proc. droższe niż dziesięć lat wcześniej. Na rynku pierwotnym ceny wzrosły w tym okresie o 106,8 proc., a na wtórnym aż o 124 proc.
To pokazuje, że zmniejszenie liczby transakcji nie musi automatycznie prowadzić do przeceny. Ceny mogą pozostawać wysokie, gdy podaż atrakcyjnych lokali jest ograniczona, właściciele nie znajdują się pod presją szybkiej sprzedaży, a koszty budowy i zakupu nowych nieruchomości nadal rosną.
Dla kupujących oznacza to konieczność jeszcze dokładniejszego porównywania ofert. Sam fakt, że mieszkanie znajduje się na rynku od kilku miesięcy, nie gwarantuje możliwości uzyskania dużego rabatu. Jednocześnie wzrost cen o 4,9 proc. był wyraźnie spokojniejszy niż w okresach najbardziej dynamicznych podwyżek, co może świadczyć o stopniowym stabilizowaniu się rynku.
Dlaczego kapitał płynie w stronę gruntów?
Rosnące zainteresowanie gruntami można interpretować jako efekt poszukiwania alternatywy dla drogich mieszkań. Zakup lokalu wymaga dziś znacznego kapitału, a rentowność najmu może być ograniczana przez wysoką cenę wejścia, koszty utrzymania, remonty i okresy bez najemców. Ziemia nie zapewnia zazwyczaj regularnego dochodu, ale może wymagać mniejszych bieżących nakładów i oferować potencjał wzrostu wartości w długim okresie.
Działka położona w pobliżu miasta, planowanej drogi, strefy przemysłowej lub rozwijającej się infrastruktury może z czasem zyskać na atrakcyjności. Jednocześnie jest to inwestycja obciążona licznymi ryzykami. Brak dostępu do mediów, nieuregulowana droga, niekorzystne zapisy planistyczne, słabe warunki gruntowe czy ograniczenia środowiskowe mogą znacząco utrudnić późniejszą sprzedaż albo zabudowę.
Dlatego wzrost liczby transakcji gruntami powinien iść w parze ze wzrostem świadomości kupujących. Najważniejsza nie jest sama powierzchnia działki, lecz jej status prawny, przeznaczenie, lokalizacja i realne możliwości wykorzystania.
Dane GUS nie oznaczają kryzysu mieszkaniowego
Spadek liczby transakcji lokalowych o 1,3 proc. w Rejestrze Cen Nieruchomości i spadek liczby aktów sprzedaży lokali o 0,6 proc. trudno uznać za załamanie rynku. Są to relatywnie niewielkie zmiany, szczególnie na tle wzrostu wartości transakcji oraz dalszego wzrostu cen mieszkań. Bardziej trafne jest stwierdzenie, że rynek przeszedł w fazę stabilizacji i zmiany strukturalnej.
Kupujący stali się ostrożniejsi, ale nadal zawierali setki tysięcy transakcji. Właściciele lokali rzadziej decydowali się na sprzedaż, za to większy ruch był widoczny w kategoriach gruntowych. Cały rynek zwiększył zarówno liczbę, jak i wartość transakcji, lecz jego wzrost był napędzany przez inne segmenty niż lokale.
Z punktu widzenia inwestora istotne jest więc nie tylko pytanie, czy rynek nieruchomości rośnie, ale przede wszystkim, która jego część odpowiada za ten wzrost. Dane za 2025 rok wskazują, że relatywnie większą aktywność można było obserwować na rynku ziemi, szczególnie gruntów niezabudowanych i nieruchomości rolnych.
Platinium Hub – miejsce dla fanów biznesu, luksusu i motoryzacji
Jeżeli interesują Cię najważniejsze premiery motoryzacyjne, analizy rynku premium oraz przyszłość luksusowych marek samochodowych, warto regularnie śledzić publikacje Platinium Hub. To miejsce, gdzie motoryzacja spotyka się z biznesem, inwestycjami i najnowszymi trendami wpływającymi na globalny rynek dóbr premium. Dla osób planujących zakup samochodu klasy premium lub sportowego wsparciem może być również Platinium Cars, specjalizujące się w wyszukiwaniu, finansowaniu oraz leasingu najbardziej pożądanych modeli na rynku.
Obserwuj również @platiniumhub na Instagramie, aby być na bieżąco z najciekawszymi premierami motoryzacyjnymi, wydarzeniami branżowymi, analizami rynku luksusowych aut oraz najnowszymi okazjami inwestycyjnymi ze świata biznesu i motoryzacji premium.
