Jeden z najbardziej rozpoznawalnych hoteli Europy może zmienić właściciela.
Hotel Adlon Kempinski Berlin, stojący naprzeciwko Bramy Brandenburskiej, jest przygotowywany do sprzedaży za co najmniej 280 mln euro, czyli około 1,2 mld złotych. Kwota robi wrażenie nawet na rynku nieruchomości klasy trophy assets, ale w przypadku Adlonu inwestor kupowałby znacznie więcej niż pokoje, restauracje i prestiżowy adres. To nieruchomość będąca częścią historii Berlina, rozpoznawalna na całym świecie i położona przy jednym z najbardziej symbolicznych placów Europy.
Sama minimalna cena pokazuje jednak tylko część historii, ponieważ przyszły inwestor nie kupuje anonimowego pięciogwiazdkowego obiektu, lecz aktywo, którego lokalizacji praktycznie nie da się odtworzyć: Hotel Adlon znajduje się przy Unter den Linden 77, bezpośrednio przy Pariser Platz i naprzeciwko Bramy Brandenburskiej. Oficjalnie hotel dysponuje obecnie 385 pokojami i apartamentami, restauracjami klasy premium oraz rozbudowaną strefą spa.
Adlon nie ma jednego właściciela. Za hotelem stoją tysiące inwestorów
Jednym z najbardziej interesujących elementów planowanej transakcji jest struktura własności. Adlon nie należy bezpośrednio do Kempinski i nie jest również osobistą własnością pojedynczego miliardera czy rodziny hotelarskiej. Nieruchomość znajduje się w Fundus-Fonds 31, czyli zamkniętym funduszu nieruchomości zarządzanym przez Jagdfeld Group, do którego ponad trzy dekady temu przystąpiły tysiące prywatnych inwestorów. Fundusz został uruchomiony w 1994 roku, a ponad 4 tys. uczestników miało wnieść równowartość około 220 mln euro kapitału.
Dzisiaj właśnie ta struktura jest jednym z głównych powodów rozmowy o sprzedaży. Według informacji potwierdzonych przez Jagdfeld wielu inwestorów znajduje się już w wieku, w którym chciałoby zakończyć wieloletnią inwestycję i spieniężyć posiadane udziały. Zarządzający przekonuje, że sprzedaż nieruchomości ma pozwolić zrealizować ten cel i jednocześnie wypracować możliwie najwyższą cenę. Nie jest więc prezentowana jako awaryjna wyprzedaż czy transakcja wymuszona nagłym problemem finansowym, lecz jako sposób zakończenia inwestycji trwającej od lat 90.
Głosowanie rozpoczęło się pod koniec lipca i zostało zaplanowane na cztery tygodnie. Jeśli co najmniej 75 proc. oddanych głosów poprze rozwiązanie funduszu i sprzedaż hotelu przy cenie nie niższej niż 280 mln euro, ma rozpocząć się profesjonalny proces z udziałem międzynarodowego pośrednika, którego celem będzie znalezienie inwestora gotowego zapłacić najwięcej za jedną z najbardziej prestiżowych nieruchomości Berlina.
źródło: Jagdfeld Real Estate
Za 280 mln euro inwestor kupuje nieruchomość, a nie markę Kempinski
To rozróżnienie jest kluczowe dla zrozumienia całej transakcji. Na sprzedaż trafia nieruchomość Hotelu Adlon, natomiast działalność operacyjna pozostaje związana z Kempinski. Obowiązująca umowa najmu z operatorem ma trwać do końca 2032 roku, dlatego ewentualna zmiana właściciela budynku nie oznacza, że nad wejściem za chwilę zniknie napis Hotel Adlon Kempinski albo że goście odczują natychmiastową zmianę standardu czy sposobu zarządzania.
Dla potencjalnego kupującego może to być wręcz jeden z najważniejszych elementów atrakcyjności nieruchomości. Inwestor przejmuje jeden z najbardziej prestiżowych hoteli w Niemczech wraz z funkcjonującą umową z globalnie rozpoznawalnym operatorem. Z punktu widzenia rynku nieruchomości jest to zupełnie inna propozycja niż zakup hotelu wymagającego znalezienia nowej marki, kosztownego repositioningu czy budowania popytu praktycznie od początku. Hotel Adlon ma zarówno markę, jak i historię oraz lokalizację, których nie da się stworzyć poprzez zwykły remont i wysoki budżet marketingowy.
W całym 2025 roku wartość hotelowych transakcji inwestycyjnych w Niemczech wyniosła około 1,9 mld euro, o 38 proc. więcej niż rok wcześniej, a Berlin był najważniejszym rynkiem, odpowiadając za około 19 proc. tego wolumenu. Na tym tle minimalna cena samego Adlonu jest wręcz gigantyczna: 280 mln euro odpowiadałoby kwocie stanowiącej blisko 15 proc. wartości wszystkich transakcji hotelowych przeprowadzonych w Niemczech w całym 2025 roku.
Ponad 727 tys. euro za jeden pokój? To dopiero początek wyceny
Jeżeli podzielimy minimalną cenę 280 mln euro przez 385 pokoi i apartamentów, otrzymamy około 727 tys. euro na jeden klucz hotelowy. Takie przeliczenie jest popularnym sposobem porównywania wartości nieruchomości hotelowych, ale w przypadku Hotelu Adlon należy podchodzić do niego wyjątkowo ostrożnie. Kupujący nie nabywa przecież wyłącznie powierzchni noclegowej. W cenie znajdują się przestrzenie restauracyjne, lobby, spa, zaplecze konferencyjne, powierzchnie wspólne i przede wszystkim działka w miejscu, którego trudno szukać odpowiednika na niemieckim rynku.
źródło: Kempinski Hotels
Hotel Adlon jest częścią historii Berlina od 1907 roku
Pierwszy Hotel Adlon został otwarty 26 października 1907 roku, a inauguracja w obecności cesarza Wilhelma II miała rangę niemal państwowego wydarzenia. Oficjalna historia hotelu podaje, że pierwotny obiekt kosztował 17 mln marek w złocie, co według szacunków samego Adlonu odpowiadałoby dziś wartości około 400 mln euro. Od początku miał być odpowiedzią Berlina na najbardziej luksusowe hotele Paryża i Londynu i bardzo szybko stał się miejscem spotkań europejskiej arystokracji, polityków, artystów i biznesmenów.
Historia pierwszego budynku zakończyła się dramatycznie pod koniec II wojny światowej. Adlon przetrwał znaczną część walk o Berlin, jednak w maju 1945 roku główny budynek został zniszczony przez pożar. Część bocznego skrzydła przetrwała jeszcze przez kolejne dekady, zanim została ostatecznie rozebrana w czasach NRD. Po zjednoczeniu Niemiec pojawiła się możliwość przywrócenia luksusowego hotelu w historycznej lokalizacji, a obecny Adlon został otwarty w sierpniu 1997 roku.
Od cesarzy do prezydentów i największych gwiazd
Adlon nie zdobył statusu legendy wyłącznie dzięki luksusowym wnętrzom. Od początku jego największym kapitałem była lista osób, dla których hotel stał się berlińskim adresem podczas najważniejszych wizyt. Przez historyczny hotel przewijały się postacie świata polityki, kultury i biznesu, a współczesny obiekt również regularnie przyjmuje głowy państw oraz największe światowe gwiazdy. Wśród gości w ostatnich dekadach byli między innymi Barack Obama, król Karol III z królową Camillą czy wcześniej królowa Elżbieta II.
Dzięki temu Adlon posiada coś, czego nie sposób pokazać wyłącznie w arkuszu kalkulacyjnym. Marka hotelu jest częścią wizerunku Berlina. Zdjęcie fasady przy Bramie Brandenburskiej niemal natychmiast identyfikuje lokalizację. Właśnie takie nieruchomości na rynku określa się często mianem trophy assets – aktywów nabywanych nie tylko dla bieżącej rentowności, ale również dla prestiżu, rzadkości i możliwości zachowania kapitału w wyjątkowym obiekcie.
źródło: Kempinski Hotels
280 mln euro może być dopiero początkiem licytacji
Szczególnie ważne jest słowo „minimum”. Kwota 280 mln euro nie została przedstawiona jako sztywna cena sprzedaży, lecz jako minimalna wartość, przy której fundusz miałby zaakceptować transakcję. Jeżeli zgłosi się kilku zainteresowanych inwestorów, strukturyzowane postępowanie może doprowadzić do konkurencji cenowej i ostatecznej wartości przekraczającej próg wywoławczy. Jagdfeld otwarcie deklaruje, że celem procesu jest osiągnięcie możliwie najwyższej ceny dla inwestorów.
Moment wejścia na rynek może być pod tym względem interesujący. Niemiecki rynek nieruchomości po okresie wysokich stóp procentowych zaczyna wykazywać oznaki odbudowy aktywności inwestycyjnej. Według CBRE w pierwszej połowie 2026 roku łączna wartość transakcji nieruchomościowych w Niemczech wzrosła o 13 proc. rok do roku do 16,2 mld euro, a kapitał pozostaje szczególnie zainteresowany wysokiej jakości pojedynczymi aktywami znajdującymi się na najbardziej płynnych rynkach. Globalne dane JLL również wskazują, że hotele należą obecnie do sektorów notujących jedną z wyraźniejszych popraw aktywności inwestycyjnej.
Sprzedaż Adlonu może być jedną z transakcji roku w europejskim hotelarstwie
Jeżeli inwestorzy zaakceptują propozycję, na rynek trafi aktywo, które ma wszystkie cechy przyciągające globalny kapitał: ograniczoną podaż, prestiżową lokalizację, silnego operatora, historię i rozpoznawalność wykraczającą daleko poza rynek lokalny. Już sama minimalna wartość 280 mln euro plasuje potencjalną transakcję w kategorii bardzo dużych europejskich sprzedaży pojedynczych hoteli, a jej skala na tle całego niemieckiego rynku pokazuje, że nie będzie to zwykła zmiana właściciela kolejnej nieruchomości komercyjnej. Dane CBRE za 2025 rok wskazują, że w całych Niemczech przeprowadzono zaledwie 13 hotelowych transakcji przekraczających 50 mln euro. Adlon rozpoczyna rozmowę od kwoty ponad pięciokrotnie wyższej.
